Дом снесен, тсж существует для строительства нового многоэтажного дома

  • Mobuji

Mobuji

Автор
Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле стоит земля. А когда мы это осознаем, то поймем, что право собственности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Iluvoc

Новобранец
Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные способы решения этой проблемы. Например, собственники ветхого дома в престижном центре города могут продать участок инвестору, и полученных средств им с избытком хватит для покупки новых квартир в любом районе города. Другое дело, если земельный участок находится в непрестижном районе и не представляет интереса для частных застройщиков. В этом случае инвестором выступает муниципалитет, который выкупает эту землю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все расходы собственников по поиску жилья, проживанию во временном фонде ложатся на муниципалитет. Плюс платится нормальная рыночная цена за изъятый участок.
 

Tidybo

Новобранец
В этом случае муниципалитет имеет право выкупить у собственников данный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий а срок износа есть у каждого дома, то собственники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается земельный участок, продав который они смогут купить жилье в другом месте. В Земельном и Градостроительном кодексах впервые четко сказано, что основа недвижимости земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом это техническое сооружение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Да потому, что в действительности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит.
 

Ofany

Новобранец
И право собственности на земельный участок дает жильцам дополнительную защиту от разного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков. Допустим, дом подлежит сносу. Что в этом случае происходит с земельным участком и где собственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть снесен. Например, любой земельный участок, независимо от степени износа дома, может быть изъят для государственных и муниципальных нужд.
 

Yrikyw

Новобранец
Возьмем для примера любой многоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, который обслуживает данное здание: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И если документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается никакого нового строительства, то эти участки будут оформляться в собственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще. Новый Градостроительный кодекс предусматривает, что с года застройщик должен получать земельный участок в собственность либо аренду только на открытом аукционе. Границы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Соответственно после завершения строительства и продажи дома вместе с землей, естественно, право собственности на этот участок переходит к собственникам квартир. Самое сложное сейчас разобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения нового строительства, реконструкции или замены жилищного фонда.
 

Efoge

Новобранец
Однако формирование участков процесс довольно долгий, и если собственники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каждом муниципальном образовании разная. Как будут определяться размеры земельных участков под многоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, особенно для крупных городов. В законе о ТСЖ существовало понятие нормативных и сверхнормативных размеров земельного участка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства 1223, где говорилось, что ТСЖ и домовладельцы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнормативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или отказаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности здания и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года "Правила инормы городской застройки" (они действуют и сейчас где определяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями. Нормы фактического использования теперь "прописаны" в Градостроительном кодексе.
 

Imuxy

Новобранец
Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего имущества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права последних лучше защищены. В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установлены границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закрепить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муниципальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квартала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присвоен кадастровый номер, он бесплатно оформляется в собственность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется.
 

Agibapoq

Новобранец
Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды. В законе о ТСЖ были две статьи 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бесплатно передавать землю собственникам жилья в многоквартирных домах: если участок по документам не включен в состав кондоминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,  оформляли  бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд. Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? ТСЖ создается для более эффективного управления домом.
 

Qulicyl

Новобранец
С другой стороны, в отношении этого термина возникли разночтения и в российском законодательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова "кондоминиум" был логичным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать. Несмотря на то что единицей управления определен многоквартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что собственники жилья в многоквартирном доме имеют право собственности на земельный участок в силу закона. То есть это безусловное право.
 

Kapon

Новобранец
Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законодательным актом для своего времени. Тогда не было еще Градостроительного и Земельного кодексов, закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Термин "недвижимость" уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было отражено понимание недвижимости как единства земли и здания. Однако наша страна стала, наверное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индивидуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедолевой собственности. Во всех странах, где были и есть кондоминиумы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Индивидуальное право собственности на квартиру там отсутствует есть право пользования квартирой.
 

Yfycu

Новобранец
Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано.1.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора "Социальные проблемы жилищной сферы» фонда "Институт экономики города" Татьяна лыкова. Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственности, в принципе не нова. Вспомним хотя бы закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко "кондоминиум под которым как раз и понимался комплекс "земля-здание". Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жилищный кодекс РФ, но вот понятие "кондоминиум" из нового законодательства исчезло.